亞心網訊(記者 關鴻江)3月25日,自治區黨委辦公廳、人民政府辦公廳制定出台的《關於在喀什、霍爾果斯經濟開發區試行特別機制和特殊政策的意見》(下稱《意見》)指出,將改變園區內商業用地的供應方式,由按最高出讓年限40年轉變為縮短年限出讓、推進項目用地帶方案出讓政策以及允許土地使用權依法轉讓、出租和抵押試點3種方式。
  “這是繼深圳前海‘舊改’、上海臨港工業用地政策改革、北京開發區試點土地彈性出讓之後,國內建設用地彈性出讓模式的又一次重要探索。”近日,北京師範大學金融研究中心主任鐘偉接受記者電話採訪時認為,縮短工業和商業用地出讓年限,是目前產業結構升級的大勢所趨,在珠三角、長三角、京津唐區域之後,西部工業用地模式新一輪的風向之舉,將在產業地產領域引發深遠影響。
   引導控制產業發展
  在土地批租制度改革上,兩開發區將打破目前國內以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度,實行彈性年期。《意見》提出會根據產業特點和擬引進項目的情況,合理確定首段年期和分段年期的安排。
  《意見》明確,兩個經濟開發區新增商業用地可分別設定10年、20年、30年和40年的出讓年限,出讓價格按照相應年限通過評估確定。出讓年限屆滿,經出讓人認定企業經營狀況良好、土地出讓合同履行到位、符合產業導向條件的,可直接以協議方式續期,續期後的土地使用期限與原來出讓年限合計不超過40年。《意見》還指出,會根據產業特點和擬引進項目情況,合理確定首段年期和分段年期的安排。
  由於傳統的土地出讓方式是按照法定產權年限一次性出讓,企業需在短期內繳清地價款,這可能給企業帶來一定的資金壓力。鐘偉認為,在改為彈性期限後,門檻將會降低,待企業發展壯大後,未來續期的土地成本增加也將不成問題。而在政府方面看來,採取分期出讓、分段計收地價方式除了降低企業入駐的門檻外,最主要的是可以通過此手段控制和引導開發區的產業發展。如果企業發展已不符合政府的產業規劃,到期後政府也可以收回來。
   防止入駐企業炒地
  根據《意見》安排,兩開發區還將在用地用房方面實行有條件的“帶項目設計方案”出讓、“帶管理方案”出讓,嚴格項目的用地準入。
  《意見》明確,允許兩個經濟開發區內的商業、工業及重大功能性項目等用地實行帶方案出讓,在土地利用總體規劃確定的範圍內,各區管委會可按照項目用地的總需求,以建設用地分批次方式報批用地,按照規劃和項目實施情況依法有序供地。
  專家分析稱,此規定的目的在於防止企業以炒地為目的入駐,因此企業必須帶項目才能申請買地。
  “土地是政府管理的最大資產,新疆兩開發區土地新政表明土地的作用仍將強化,但這種更加市場化的靈活運作方式,將增強供給彈性,滿足多元需求,為開發園區的發展註入資本動力。”針對自治區的開發區土地支持政策新政,長期關註土地制度改革的同濟大學建築與城市規劃學院城市規劃系教授楊帆認為。
  根據自治區政府的要求,兩個開發區還將出台土地供應辦法等必要的配套政策文件,併進一步細化和提高《意見》的可操作性。中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,這次新疆對兩個開發區的土地支持政策方案,是西部土地改嘗試中最為大膽的探索,也使得此前頗有爭議的土地資本化、證券化問題正式進入西部土地市場化探索實踐階段。
  (編輯:王建隆)  (原標題:新疆喀霍開發區試行土地彈性出讓 降低企業入駐門檻)
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